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深圳《城市更新意见》政策解读

为深入贯彻落实城市更新“强区放权”依法依规、提质提效的改革要求,进一步强化统筹、统一认识、明晰标准、把握政策,确保全市城市更新工作一盘棋,保障我市城市更新工作有序推进,近日,市规划国土委印发规范性文件 《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)》(深规土规〔2017〕3号),对城市更新相关政策理解适用进行解释,对审查标准进行细化,以利于各区对城市更新政策的统一理解,操作标准一致


关于城市更新单元计划管理

该部分在《处理意见(二)》里共3项条款,具体解读如下:

第一条针对《深圳市城市更新办法实施细则》规定的城市更新计划管理。主要包含三个方面:一是进一步强调了城市更新计划的重要性,明确城市更新计划审查的重点内容。由于强区放权改革后,各区根据情况对城市更新流程进行了相应调整,部分区将城市更新计划与规划环节进行了合并。因此,该部分内容强化城市更新计划的意义。二是落实省国土厅《关于做好“三旧”改造地块标图建为工作的通知》(粤国土资测绘发[2010]137号)要求,凡摸底列入“三旧”拟改造范围的地块,应逐块标绘上图。本条明确了强区放权改革后标图建库的具体组织单位以及程序。三是落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》(以下简称《决定》)第三条城市更新计划备案制度,对城市更新计划的备案时间、材料等进行了细化,使其更具有可操作性。

第二条关于城市更新单元计划更新方向的确定。根据《深圳市城市更新办法》及其《实施细则》,城市更新单元计划的更新方向按法定图则执行。但实践中,由于法定图则的编制进度不一,城市更新计划如何与对于不同阶段的法定图则规划功能进行衔接还不明确。因此,本条对三种不同审批阶段的法定图则是否可以作为规划依据进行了细化。同时,本条还对法定图则规划为发展备用地区域如何确定更新方向提出了具体明确的操作程序。

第三条关于《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》(以下简称《暂行措施》)规定的通过城市更新建设人才住房和保障性住房。本条对适用《暂行措施》的时间点进行了深化。《暂行措施》规定未纳入城市更新计划的区域,在满足一定条件下,可申请通过城市更新建设人才住房和保障性住房。为了加大我市人才住房和保障性住房和供给,考虑到市场的现实需求,本条进一步拓宽了可以建设人才住房和保障性住房的情形,如果项目已纳入城市更新计划但尚未批准更新单元规划,也可以按照本条规定的程序申请通过城市更新建设人才住房和保障性住房。

关于城市更新单元规划管理

该部分在《处理意见(二)》里共7项条款,具体解读如下:

第四条关于城市更新单元涉及轨道站点的审批依据问题。本条明确规定只有现状已建成、在建或国家发改委已批复的轨道线路可作为城市更新单元的审批依据。

第五条关于城市更新单元人才住房和保障性住房配建的相关规定。本条第一款依据《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》(以下简称“配建规定”)及相关政策,制定《拆除重建类城市更新单元人才住房和保障性住房配建比例测算表》。第二款是结合强区放权改革,对调整职权的部分明确改革后审查部门,《配建规定》第三条明确“配建类型在规划审查中由市规划国土部门商市住房建设部门确定”,按改革要求,本条明确由区城市更新职能部门征求监管主体(区住房保障部门和其委托的人才住房专营机构)意见。

第六条关于混合用地管理。本条是对《深标》混合用地相关条款的细化。第一款明确混合用地中各类功能用地的容积率(含公共配套设施)不宜超过《深标》所规定的相应功能用地容积率上限。第二款明确在符合《深标》相关规定的前提下,鼓励土地混合使用,视为符合法定图则。

第七条关于单一用地性质的二类居住用地允许配套建设商业的解释。本条是对《深标》第2.2.2条关于单一用地性质的混合使用规则的细化。依据《深标》,二类居住用地中配建商业的目的是为居住功能提供辅助配套作用,属于小型配套商业。办公、旅馆和商务公寓不属于小型配套商业。因此,本条明确规定办公、旅馆和商务公寓不属于二类居住用地允许配套建设的商业。

第八条是非独立占地的公共配套设施的布局要求。为保证城市更新项目规划的公共配套设施的实用性及布局和理性,依据《深标》及《深圳市建筑设计规则》等相关规范,对城市更新项目非独立占地的公共配套设施的规划布局做了详细规定。

第九条明确了邻近城市重大危险设施的城市更新单元项目审批应落实安全管理要求。

第十条是规范城市更新单元规划审批结果,主要是落实《决定》及其实施意见“各区城市更新项目的计划、规划、用地、建设用地规划许可、建设工程规划许可等审批结果抄送市规划国土委”要求,以进一步规范城市更新单元规划的管理,便于全市城市更新工作统一。本条明确各区在城市更新单元规划审批完成5个工作日内,将审批结果抄送市规划国土委,由市规划国土委组织纳入全市规划“一张图”综合管理系统。

关于城市更新单元用地管理

该部分在《处理意见(二)》里共6项条款,具体解读如下:

第十一条是关于城市更新项目土地使用年限的规定。本条重申了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》各类用地使用年限;对仓储物流用地明确按《暂行措施》规定执行;对综合用地的适用条件进行了细化;对涉及同一宗地包含居住及其他土地用途的,居住部分土地使用权年限按照《暂行措施》第十四条执行。

第十二、三、四条对城市更新项目地价测算过程中相关具体情形的政策适用进行了细化明确。一是根据《实施细则》,城市更新项目地价测算以项目为单位测算,《处理意见(二)》对涉及分期、分项目的城市更新单元的项目划分进行了细化;二是明确了城市更新项目签订土地出让合同后出现超建面积、增加建筑面积等情形的,其补缴地价测算适用《深圳市宗地地价测算规则》;三是明确了城市更新项目中配建的邮政设施地价计收适用《深圳市宗地地价测算规则》。

第十五条对原行政划拨用地、非商品性质房地产的办理手续进行了简化。根据《更新办法》和《暂行措施》的政策规定,城市更新地价标准已综合考虑了划拨转协议出让、非商品性质转商品性质所涉及的地价补缴因素,为简化办理手续、加快项目实施,《处理意见(二)》对此进一步予以明确,即对城市更新项目拆除范围涉及的原行政划拨用地、非商品房性质房地产均不再办理相关手续,直接按照《暂行措施》城市更新地价政策计收地价并签订土地出让合同。

第十六条是落实新一轮财政体制要求,根据《关于印发深圳市第五轮市区财政体制实施方案的通知》要求,对城中村地价收入的财务处理进行说明。

关于土壤环境风险防控

该部分在《处理意见(二)》里共1项条款,具体解读如下:

本部分是落实国家《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》、《深圳市土壤环境保护和质量提升工作方案》(深府办〔2016〕36号)规定的土壤环境安全内容,对于涉及现状为或者曾作为电镀、线路板、铅酸蓄电池、制革、印染、化工、医药、危险化学品储运等行业工业用地及污水处理厂、垃圾填埋场、垃圾焚烧厂、危险废物及污泥处理处置设施等市政设施用地,或者涉及已列入我市污染地块名录内地块的城市更新项目,须开展土壤环境风险防控。本条结合城市更新项目的审批流程进行了细化。主要分为新申请列入城市更新计划、已列入城市更新计划但未进行城市更新单元规划审批和已批准城市更新单元规划但未完成用地审批等情形,细化了申请材料、流程及审查部门。

其他

该部分在《处理意见(二)》里共2项条款,具体解读如下:

第十八条落实强区放权改革内容,按照《决定》及其实施意见“各区城市更新项目的计划、规划、用地、建设用地规划许可、建设工程规划许可等审批结果抄送市规划国土委”的要求,进一步规范了城市更新业务的审批,明确了业务收文、审批结果数据上传等事项。


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